Рынок первичной недвижимости испытывает постоянные изменения, и то, что представлено на продажу, не всегда соответствует представлениям людей об идеальных жилых объектах. В этом контексте аналитики Домклик провели сравнительный анализ характеристик жилых комплексов, квартиры в которых были приобретены в ипотеку с начала года, с теми объектами, которые в настоящее время находятся на рынке. Результаты исследования показывают, где спрос и предложение совпадают, а где рынок предлагает альтернативные варианты.
Класс недвижимости: что предлагают и что выбирают
По данным исследования, комфорт-класс остается абсолютным лидером как по количеству сделок, так и по предложениям на рынке, занимая 65,2% всех объявлений и 67% всех ипотечных сделок. На втором месте находится эконом-класс, который демонстрирует интересный тренд — его доля в сделках составляет 24,3%, что значительно превышает 18,6% в предложении. Это указывает на высокую потребность в бюджетном жилье и его постепенное вымывание из предложения.
Бизнес и премиум-сегменты остаются на уровне нишевых предложений. Бизнес-класс представляет 13,7% на витрине, а сделки составляют всего 8,1%. Премиальная недвижимость ещё меньше представлена: 2,5% объявлений и лишь 0,6% сделок. Это вполне ожидаемо, так как такие объекты обычно приобретаются без привлечения ипотеки и, особенно, жилищных кредитов с государственной поддержкой.
Этажность: покупатели выбирают «золотую середину»
Согласно данным, более половины всех ипотечных сделок (55,2%) приходится на многоэтажные дома высотой от 13 до 25 этажей. Это наиболее распространенный формат городской застройки, который позволяет девелоперам эффективно использовать земельные участки, избегая дополнительных нормативов и затрат, связанных с высотным строительством. На среднеэтажные корпуса (6–12 этажей) приходится 26,9% всех кредитов, а на высотные (свыше 26 этажей) лишь 13,6%. Малоэтажное жилье (до 5 этажей) остается нишевым продуктом, составляя всего 4,4% сделок.
Структура предложений на рынке практически зеркально отражает спрос: 49,5% объявлений — это многоэтажные дома, 27,1% — среднеэтажные, 15,5% — высотные, и 8,0% — малоэтажные.
Инфраструктура: детские площадки на первом месте
Анализ характеристик жилых комплексов показывает четкие приоритеты покупателей. Наличие детской площадки стало практически обязательным условием — она присутствует в 90,6% ЖК, где были совершены сделки, и в 91,1% комплексов на рынке. Спортивные площадки также пользуются высоким спросом, встречаясь в 85,1% сделок. Эти требования требуют минимальных затрат от застройщиков, поэтому такие комплексы распространены повсеместно.
Социальная инфраструктура, такая как школы и детские сады, присутствует в 70% купленных ЖК. Однако огороженная территория и охрана имеются лишь в 38-40% комплексов, где были совершены сделки. Покупатели массового сегмента чаще выбирают открытые дворы с детскими площадками.
Если в эконом- и комфорт-классе соотношение на витрине и в сделках почти идентично (разница составляет 1-2%), то в сегментах более дорогой недвижимости наблюдается значительное расхождение. Текущее предложение бизнес-класса на рынке уступает уже купленным комплексам в плане социальной инфраструктуры. Например, детские сады имеются в 55,8% таких ЖК, тогда как на витрине — лишь в 46,9% (-8,9 п.п.). С аналогичной ситуацией сталкиваются и школы: 47,5% в сделках против 43,1% на витрине (-4,4 п.п.).
В премиум-классе разница еще более заметна. Покупатели такого жилья в ипотеку выбирают концепцию «семейного курорта»: огороженная территория присутствует в 80,2% купленных ЖК, детские площадки — в 96,2%, а спортивные — в 95,1%. Однако охрана важна лишь для 34,1% покупателей. На витрине доля огороженных территорий в премиум-классе снижается до 56,9% (-23,3 п.п.), тогда как охрана увеличивается до 48,2% (+14,1 п.п.).
Влияние количества корпусов на предложения
Распределение сделок по количеству корпусов в ЖК демонстрирует равномерность: от 18,8% (1 корпус) до 23,1% (2-3 корпуса). Покупатели активно приобретают жилье как в точечных проектах, так и в крупных жилых комплексах (16+ корпусов — 17,9% сделок). На рынке предложение в основном сосредоточено на малых и средних проектах: на ЖК с 1-3 корпусами приходится почти половина всего предложения (47,1%). Объявления крупных комплексов (16+ корпусов) составляют лишь 15,6% от общего числа.
Данные подтверждают зависимость наполнения ЖК от его масштаба. В комплексах из 16 и более корпусов (как в сделках, так и на витрине) чаще развита социальная инфраструктура: школы есть в 78-81% таких ЖК, детские сады — в 81-84%. В то же время небольшие ЖК (1-3 корпуса) делают акцент на приватности: там выше доля охраны (50-51%) и огороженных территорий (42-48%). Это особенно актуально для застройки в уже сложившихся городских районах, где школы и детские сады находятся в пешей доступности, а наличие закрытого двора становится важным конкурентным преимуществом.
Методология исследования
Для анализа были использованы данные об ипотечных сделках Сбера с квартирами в новостройках, оформленных с 1 января 2026 года, а также информация о квартирах в новостройках, выставленных на продажу на витрине Домклик. Сравнение характеристик (наличие детских и спортивных площадок, школ, детских садов, охраны и огороженной территории) проводилось по четырем классам недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) и группам по количеству корпусов в ЖК. Процентное соотношение характеристик рассчитывалось как доля ЖК, обладающих данной опцией, от общего числа ЖК в выборке.